［摘要］：商品房買賣合同糾紛中，關于逾期交付使用及辦證違約責任的認定及處理，在司法實踐中，仍然存在不少問題。本文就逾期交房及辦證違約責任的主要爭議點，闡明了一些主要觀點和意見。
　　［關鍵詞］：商品房買賣逾期交房及辦證法律責任
　　最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實施以來，涉及逾期交房及遲延辦理權屬證書的商品房買賣合同糾紛案件日益增多，購買方對房產開發商存在的不按時交房及逾期辦理權屬證書的違約行為，紛紛提起訴訟或仲裁。由于逾期交房及辦證遲延的糾紛案件大多具有群體性特征。對開發商而言，案件的敗訴會引發巨額的違約金賠償。因此，如何正確地運用法律法規，尤其是最高人民法院《解釋》第十八條的規定，顯得尤為重要。筆者曾參與代理了一起逾期交房及辦證遲延的集團訴訟案件，在此，對商品房買賣合同逾期交付及辦證違約責任的有關法律適用和理解作一簡要論述。
　　
　　一、房屋的交付使用及逾期違約責任
　　
　　商品房作為不動產，屬于特殊的合同標的物，商品房買賣合同履行過程中，第一步應按合同約定將房屋交付買受人使用，第二部再按合同約定或法定要求辦理完畢房屋所有權變更登記。在商品房買賣合同履行中，不僅要轉移商品房的占有、使用、收益權，還要轉移轉移商品房的處分權，即完成所有權變更登記行為。對商品房的交付使用如何理解，《解釋》第11條作出了明確規定，即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。依此規定，在合同當事人對房屋的交付使用沒有作出特別約定的情況下，出賣人將符合合同約定的房屋轉移占有于買受人即履行完畢交付使用的義務，也就是俗稱的交房，但并非法定意義上的交房（所有權過戶登記）。根據合同法第一百三十八條、第一百零七條規定，出賣人應當按照約定的期限交付標的物，不履行或者不按約定履行的，應當承擔違約責任。逾期交房違約金有約定時按約定，無約定時參照《解釋》第十七條第二款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。關于對商品房的交付使用及逾期所承擔的違約責任，實踐中比較容易把握，分歧不是太大。
　　
　　二、房屋所有權證書辦理及逾期違約責任
　　1、《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。《合同法》第一百三十條、第一百三十五條的規定，轉移標的物所有權于買受人也是出賣人應負的義務。根據城市房地產管理法、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規以及房產管理部門的相關規定，我國的不動產物權變動采取的是交付并登記的模式。因此，房地產開發商不僅要履行交付房屋占有、使用權的義務，更重要的是按照合同約定或法定日期履行辦理房產過戶登記的義務，出賣人不按約定或法定期限履行辦證義務的，應承擔相應的違約責任。
　　2、我國《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》及建設部發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》規定，房屋所有權證書的辦理取得，應由買受人按規定向房地產管理部門申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，房產出賣人應當協助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件和資料。據此規定，在房屋所有權轉移登記程序中，主要義務人應為房屋買受人，而出賣人房產開放商的義務卻僅是提供必要的證明文件，協助買受人完成申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。上述規定和房屋所有權登記的現實中，出賣人房地產開發商的協助義務主要為：首先要完成商品房的初始登記。按照建設部發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，出賣人應在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《房屋竣工驗收報告》、測繪資料以及其他公司營業執照等有關的證明文件，屬于期房預售時，還應提交《商品房預售許可證》等資料。出賣人房地產開發商按期交付相關辦大證費用，并將上述證明文件備齊提交房地產權屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認為出賣人已完成房屋的初始登記義務。其次需配合房地產測繪部門為商品房重新測繪，以便為購房者辦理房屋所有權證，提供依據。再次提供辦理土地使用權變更登記和房屋所有權登記的相關證明材料，為買受人在約定或者法定的期限內，向登記管理部門申請辦理土地使用權變更登記和房屋所有權登記時，提供相關的證明材料（如房屋所有權初始登記的手續），相關辦證手續辦妥后，房產開發商還應履行告知買受人辦證的義務，當然也可以接受買受人辦證委托，代理房屋所有權變更登記。
　　3、出賣人逾期辦證的違約責任。按照《解釋》第18條規定，在合同約定的期限或者法定的期限屆滿時，由于出賣人的原因，即因出賣人的土地使用手續不合法、未支付全額土地使用權出讓金、違規開發建設、沒有通過綜合驗收、所售房屋設定的抵押尚未注銷等等。總之就是在合同約定或法定的期限內，不能提交辦理房屋所有權初始登記應具備的文件材料，導致買受人未能按期取得房屋權屬證書的，出賣人應按合同約定承擔違約責任，無約定時，可以按《解釋》第十八條規定執行，即按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。但是，因買受人拒不支付過戶契稅、相關費用等自身原因，或不可抗力因素導致的逾期辦證，出賣方不存在逾期辦證的違約責任。
　　
　　三、對房屋交付使用及所有權登記義務的爭議
　　
　　商品房買賣合同，最終應體現為房屋所有權的移轉。對出賣人方的義務，有種觀點認為，在商品房買賣合同中，出賣人最主要的義務和履行行為是商品房的交付使用，房屋所有權的移轉和權屬證書的辦理只是附隨義務。從《房地產管理法》、《城市房地產開發經營條例》及建設部頒發的房屋權屬登記管理等相關規定看，出賣人在買受人申請辦理房屋所有權登記的過程中，也只是負有協助義務。因此，只要出賣人按期交付房屋的占有、使用，其主要給付義務即已履行，至于未協助辦理所有權移轉登記，只是未履行附隨性義務，該義務不屬于一項獨立的請求權，是附隨于請求交付房屋的占有、使用請求權的。出賣人違反附隨性義務的，只可適當承擔相應的責任。
　　筆者認為，依據《合同法》、《物權法》相關規定，房屋的交付使用和所有權的移轉是出賣人負有的兩個先后義務。對作為不動產的房屋，僅僅是房屋的交付使用無法實現買受人買賣房屋的目的，只有辦理房屋所有權登記，才能發生物權變動的效力，商品房買賣合同的目的才能實現。據此，出賣人移轉所有權于買受人，并主導性協助辦理房屋所有權登記為合同的根本目的，因出賣人原因，導致買受人未能在約定或法定的期限屆滿辦理取得房屋所有權證書的，應承擔相應的違約責任。