在國企物業(yè)管理社會(huì)化的大環(huán)境下，國企物業(yè)管理成為關(guān)注焦點(diǎn)。對(duì)于國企來說，國企物業(yè)管理是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。當(dāng)前的國企物業(yè)管理尚存在諸多的問題，難以完全滿足國企經(jīng)營體制改革和轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求。為此，要充分重視國企物業(yè)管理的社會(huì)化改革，探索國企物業(yè)管理的精細(xì)化管理模式，以市場為指導(dǎo)和引領(lǐng)，推進(jìn)國企物業(yè)管理的精細(xì)化管理模式，不斷提高國企物業(yè)管理的專業(yè)性和規(guī)范性。

　　一、國企物業(yè)管理理論概述

　　(一)國企物業(yè)管理的定義

　　國企物業(yè)管理主要是指正在使用的具有一定功能的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備，由具有實(shí)力的物業(yè)管理實(shí)體以服務(wù)協(xié)議為依據(jù)，對(duì)相關(guān)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理。

　　(二)國企物業(yè)管理的工作領(lǐng)域與具體內(nèi)容

　　國企物業(yè)管理的工作領(lǐng)域主要包括車輛交通管理、房屋及設(shè)備管理、環(huán)境管理、治安消防管理及綠化管理等。相關(guān)服務(wù)包括以下幾種不同類型：

　　1.普通公共服務(wù)。

　　依據(jù)服務(wù)協(xié)議進(jìn)行普通性的公共服務(wù)，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施保持完好性，維持物業(yè)區(qū)域的良好秩序，通過綠化養(yǎng)護(hù)管理提供舒適優(yōu)美的環(huán)境。

　　2.委托型的特約服務(wù)。

　　以某些特定業(yè)主或使用者為服務(wù)對(duì)象，將其特定需求納入到服務(wù)協(xié)議之中，由國企物業(yè)管理實(shí)體對(duì)其提供合法的個(gè)性化服務(wù)。

　　3.經(jīng)營性服務(wù)。

　　以盈利收益為目的開展的經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)，結(jié)合業(yè)主及使用者的服務(wù)需求，設(shè)置相應(yīng)的經(jīng)營性服務(wù)項(xiàng)目，如物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、房屋維修管理、治安消防、電梯使用及維護(hù)管理等。

　　二、國企物業(yè)管理實(shí)施精細(xì)化模式存在的問題

　　(一)管理理念更新緩慢的問題

　　國企物業(yè)管理對(duì)于國有企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行有不可或缺的作用，然而在當(dāng)前的國企物業(yè)管理過程中，存在過分注重物業(yè)“管理”的意識(shí)，而缺乏物業(yè)“服務(wù)”的理念和認(rèn)知，一些國企物業(yè)管理人員儼然是企業(yè)的“管家”“主人”，將國企物業(yè)管理視為一種營利性的管理內(nèi)容，利用國企的物業(yè)管理資產(chǎn)進(jìn)行牟利，如食堂、交通運(yùn)輸、物流配送、國企的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等，沒有將國企物業(yè)管理與“以人為本”“科學(xué)”的理念相融合，暴露出國企物業(yè)管理理念更新滯后的問題，不利于推進(jìn)國企物業(yè)管理的社會(huì)化建設(shè)。

　　(二)相關(guān)制度建設(shè)滯后的問題

　　在國企物業(yè)管理的社會(huì)化改革進(jìn)程中，必然要以配套的政策及法律法規(guī)為支持。國企與物業(yè)實(shí)體企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系還不夠明確，對(duì)國企物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包的原有物業(yè)管理承擔(dān)單位，缺乏合理有效的處置政策。國企物業(yè)管理人員的薪酬待遇、人事、保險(xiǎn)等缺乏政策支持，在托管、租賃、合并等社會(huì)化進(jìn)程中缺乏足夠的政策支撐，國家相關(guān)政策法規(guī)與國企物業(yè)管理社會(huì)化的實(shí)踐存在不適應(yīng)性沖突問題。再加上服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、費(fèi)用項(xiàng)目收取、成本核算和激勵(lì)獎(jiǎng)懲等方面，尚缺乏完善的運(yùn)行機(jī)制。

　　(三)人才隊(duì)伍專業(yè)化不足的問題

　　傳統(tǒng)的國企物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)普遍存在“大鍋飯”的缺陷，國企物業(yè)管理工作人員的入職門檻偏低，導(dǎo)致管理人員的素質(zhì)偏低，他們大多缺乏專業(yè)的國企物業(yè)管理知識(shí)技能，沒有參與完整的高級(jí)技術(shù)工作培訓(xùn)，存在工作效率低下、服務(wù)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象，降低了服務(wù)效率，不利于完成企業(yè)囑咐的任務(wù)，也無法樹立國企物業(yè)部門的良好形象。加之國有企業(yè)物業(yè)管理工作任務(wù)繁重，細(xì)小瑣碎，工作人員在很多時(shí)候無法享受正常的節(jié)假日和福利待遇，在薪酬、晉升、培訓(xùn)、發(fā)展前景等方面存在先天不足，也導(dǎo)致國企物業(yè)管理部門缺乏足夠的人才。

　　三、國企物業(yè)管理實(shí)施精細(xì)化模式的措施建議

　　(一)轉(zhuǎn)變觀念，樹立精細(xì)化管理理念

　　在國企物業(yè)管理的社會(huì)化進(jìn)程中，要全面樹立精細(xì)化管理理念，不斷加強(qiáng)國企物業(yè)管理的自身建設(shè)，有效解決國企物業(yè)管理活動(dòng)中的資源問題。充分考慮國企特定的環(huán)境和條件，正確處理好國企物業(yè)管理中實(shí)踐與改進(jìn)的關(guān)系。在國企物業(yè)管理社會(huì)化改革的過程中，通過實(shí)踐平衡供求雙方的關(guān)系，不斷縮減供求矛盾之間的差距，在此前提下實(shí)現(xiàn)國企物業(yè)企業(yè)自身的服務(wù)價(jià)值。

　　還要正確處理精細(xì)化和人性化之間的關(guān)系，要在國企物業(yè)管理工作中樹立人性化的理念，圍繞國企發(fā)展總目標(biāo)，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)物業(yè)管理的有序、規(guī)范管理，向國企員工提供全面的管理服務(wù)，并在管理中力求精細(xì)化、專業(yè)化，結(jié)合國企物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和工作領(lǐng)域，實(shí)施精細(xì)化、規(guī)范化的管理服務(wù)，逐步提高國企物業(yè)管理服務(wù)形象，正確引導(dǎo)企業(yè)員工對(duì)國企物業(yè)經(jīng)營管理模式改革的認(rèn)知和理解，使越來越多的企業(yè)員工積極主動(dòng)地配合國企物業(yè)管理工作，營造出國企物業(yè)服務(wù)的人文關(guān)懷氛圍，突顯國企物業(yè)管理工作的服務(wù)育人的理念。

　　要在實(shí)踐中正確處理實(shí)施與目的的關(guān)系，基于國企物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，統(tǒng)一不同部門或車間的現(xiàn)階段基礎(chǔ)國企物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施“企業(yè)物業(yè)”管理+為員工提供服務(wù)的模式，較好地達(dá)到國企物業(yè)管理的目標(biāo)，通過提高國企物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使國企全體員工享受到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)國企發(fā)展和國企物業(yè)管理實(shí)體企業(yè)的雙贏。

　　(二)制定規(guī)范管理制度，嚴(yán)格落實(shí)到地

　　1.完善國企物業(yè)管理現(xiàn)代化企業(yè)制度和體系。

　　在國企物業(yè)管理精細(xì)化管理的過程中，要以完善的管理制度為支撐，要運(yùn)用社會(huì)市場化經(jīng)營理念和模式，構(gòu)建國企物業(yè)管理現(xiàn)代企業(yè)制度，明晰產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)和支持國企物業(yè)企業(yè)與國企分開管理，理順國企物業(yè)管理實(shí)體企業(yè)與國企之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，使國企物業(yè)管理實(shí)體企業(yè)擁有獨(dú)立的法人資格和經(jīng)營自主權(quán)，實(shí)施獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)化管理，完全依照市場規(guī)律進(jìn)行規(guī)范化的運(yùn)作。同時(shí)，要不斷完善國企物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的薪酬待遇、人事、保險(xiǎn)等制度，嚴(yán)格落實(shí)到位。并根據(jù)國企物業(yè)管理的實(shí)際情況，建立系統(tǒng)化、科學(xué)化的物業(yè)管理制度，突破原有的物業(yè)服務(wù)界限，創(chuàng)新服務(wù)理念和模式，全面推行多樣化的經(jīng)營服務(wù)策略。

　　2.引入競爭機(jī)制。

　　要在國企物業(yè)管理中引入競爭機(jī)制，加強(qiáng)國企與外界之間的聯(lián)系，充分整合各方的資源，體現(xiàn)國企內(nèi)部人才的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大物業(yè)管理的掌控范圍，突破內(nèi)部競爭的限制和束縛，使國企物業(yè)管理保持較高的市場競爭力，更好地促進(jìn)國企物業(yè)管理的社會(huì)化水平。

　　3.制定精細(xì)化管理策略。

　　在國企物業(yè)管理過程中，要制定標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和精細(xì)化管理制度，結(jié)合國企實(shí)際情況，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)實(shí)施措施。以前瞻性的視角和創(chuàng)新的思路，不斷加強(qiáng)國企物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和精細(xì)化管理。要將精細(xì)化管理覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)過程，包括制度的精細(xì)化管理、目標(biāo)精細(xì)化管理、責(zé)任精細(xì)化管理、風(fēng)險(xiǎn)精細(xì)化管控、成本精細(xì)化管理、技術(shù)精細(xì)化管理等。以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化管理為例，國企開展ISO9001：2000質(zhì)量管理體系貫標(biāo)認(rèn)證工作，結(jié)合國企自身的實(shí)際情況，合理確定企業(yè)質(zhì)量管理體系架構(gòu)，明確質(zhì)量管理體系覆蓋的范圍和組織架構(gòu)，面向物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)、各過程實(shí)施質(zhì)量管理和控制。以物業(yè)餐飲服務(wù)為例，物業(yè)管理企業(yè)引入HACCP食品安全管理體系，重點(diǎn)關(guān)注國企食品安全危害的若干個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)，實(shí)施精細(xì)化的管理和控制，為國企提供安全餐飲物業(yè)服務(wù)保障。在國企設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化、精細(xì)化管理中，要做好設(shè)施設(shè)備的成本分析、空間規(guī)劃、能源審核、風(fēng)險(xiǎn)管控等，合理利用各種高新技術(shù)，引入物業(yè)管理智能化系統(tǒng)和平臺(tái)，為國企全體員工提供精細(xì)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，并進(jìn)行全生命周期的信息化管理，達(dá)到節(jié)能降耗的物業(yè)管理目標(biāo)。在企業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)中，要做好企業(yè)內(nèi)所有花木的肥、水、病、蟲、剪等養(yǎng)護(hù)管理工作，注重企業(yè)內(nèi)的綠化租擺，開展企業(yè)內(nèi)的安全、專業(yè)、人性化消殺服務(wù)，營造良好的企業(yè)氛圍和環(huán)境。

　　(三)持續(xù)培訓(xùn)人才隊(duì)伍，提高服務(wù)專業(yè)化水平

　　要加大對(duì)國企物業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)，打造高素質(zhì)國企物業(yè)人才隊(duì)伍。通過競聘優(yōu)選上崗的用人機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，為國企物業(yè)管理工作奠定人才隊(duì)伍基礎(chǔ)。并要通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)的方式，掌握標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)禮儀和技能，擁有相應(yīng)的協(xié)調(diào)溝通技巧、應(yīng)變能力和決策能力，使之逐漸成為一個(gè)學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，全面把握國企物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化理念，將其融入到自己工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，健康高效地開展國企物業(yè)服務(wù)工作。

　　(四)加強(qiáng)精細(xì)化模式的保障機(jī)制建設(shè)

　　1.轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)國企物業(yè)管理的傳統(tǒng)認(rèn)知。

　　當(dāng)?shù)卣�府領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變?cè)�有的固化思維，不能認(rèn)為物業(yè)管理的社會(huì)化改革僅僅是國企自己內(nèi)部的事務(wù)，與自己沒有直接的聯(lián)系。要充分認(rèn)識(shí)國企物業(yè)管理改革的重要性，為國企物業(yè)管理工作提供應(yīng)有的政策支持，徹底轉(zhuǎn)變對(duì)國企物業(yè)管理認(rèn)知缺失的問題。國企領(lǐng)導(dǎo)層也要對(duì)物業(yè)改革認(rèn)識(shí)到位，不能對(duì)其采用雙重標(biāo)準(zhǔn)：一面希望國企物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立核算;另一方面又不想放開對(duì)國企物業(yè)管理主體的控制，還希冀保有原先的垂直行政管理權(quán)力。要徹底打破“大鍋飯、鐵飯碗”的舊觀念和物業(yè)管理模式，樹立科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，為物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化管理提供領(lǐng)導(dǎo)支持和保障。

　　2.完善國企物業(yè)管理財(cái)務(wù)體制。

　　要梳理相關(guān)財(cái)務(wù)關(guān)系，從以下方面開展物業(yè)服務(wù)財(cái)政體制的改革：第一，改革財(cái)務(wù)撥款制度。要轉(zhuǎn)變之前供給制模式下的財(cái)務(wù)撥款制度，形成全新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度，為國企職工用戶提供交通、水電、修繕等收費(fèi)服務(wù)，使之與市場規(guī)律相一致，充分體現(xiàn)國企物業(yè)服務(wù)的市場驅(qū)動(dòng)性和有償服務(wù)機(jī)制。第二，改革物業(yè)服務(wù)結(jié)算價(jià)格及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為了規(guī)范有序地推進(jìn)國企物業(yè)服務(wù)工作，要進(jìn)行物業(yè)服務(wù)結(jié)算價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的改革，明確國企物業(yè)服務(wù)范圍、具體項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成科學(xué)合理、規(guī)范有序的財(cái)務(wù)結(jié)算關(guān)系，并與市場價(jià)格相一致，在具體結(jié)算過程中要嚴(yán)格執(zhí)行申報(bào)、審批等財(cái)務(wù)手續(xù)。第三，實(shí)施全成本核算。要構(gòu)建國企物業(yè)全成本核算體系和約束機(jī)制，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，避免國企物業(yè)企業(yè)資金的流失，將資金流動(dòng)控制在預(yù)算計(jì)劃以內(nèi)。第四，完善資本保全及收益分配制度。要基于物業(yè)主體產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)分明的前提，使國企物業(yè)實(shí)體擁有資產(chǎn)運(yùn)營的自主經(jīng)營權(quán)和資產(chǎn)處置權(quán)，保證資產(chǎn)的完整性，國企不得對(duì)其資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)進(jìn)行隨意干預(yù)或收回處置。

　　3.完善國企物業(yè)服務(wù)分配機(jī)制。

　　在國企物業(yè)社會(huì)化進(jìn)程中，服務(wù)分配是不可或缺的重要內(nèi)容，要樹立多勞多得、優(yōu)勞優(yōu)酬的理念。根據(jù)不同的工作崗位、勞動(dòng)數(shù)量和質(zhì)量、服務(wù)技能、知識(shí)價(jià)值等因素，合理確定國企物業(yè)服務(wù)分配取酬機(jī)制，突破原有管理體制的藩籬。統(tǒng)一國企物業(yè)管理人員的角色和身份，不再存在國企物業(yè)正式工和臨時(shí)工的界限，真正體現(xiàn)公平、公正和合理的分配原則。同時(shí)，要對(duì)原有的分配制度進(jìn)行改革，采用“基本工資+效益工資”的分配機(jī)制和方法，全面推行分配制度的改革，打破工資結(jié)構(gòu)的界限。在科學(xué)合理評(píng)估的前提下，制定詳細(xì)、可行的獎(jiǎng)懲制度，在物業(yè)員工中實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)工資制，實(shí)現(xiàn)對(duì)國企物業(yè)員工的有效激勵(lì)。國企員工也要轉(zhuǎn)變?cè)�有的觀念和認(rèn)知，要充分認(rèn)識(shí)到服務(wù)即商品的概念，不能再依賴于之前的無償物業(yè)服務(wù)，而要對(duì)國企物業(yè)管理工作給予理解和配合。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，要充分考慮國企物業(yè)管理的服務(wù)功能，分析當(dāng)前國企物業(yè)管理存在的問題，探討國企物業(yè)管理精細(xì)化管理模式的實(shí)現(xiàn)路徑，轉(zhuǎn)變?cè)�有物業(yè)服務(wù)認(rèn)知，完善國企物業(yè)管理相關(guān)制度，持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)性、規(guī)范性的國企物業(yè)管理隊(duì)伍，不斷推進(jìn)國企物業(yè)管理的健康高效發(fā)展。

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　　《國企物業(yè)管理實(shí)施精細(xì)化模式的幾點(diǎn)建議》來源：《現(xiàn)代商業(yè)》，作者：王洪義