摘要：工程項目管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有著舉足輕重的作用，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程；本文結(jié)合筆者的工作實踐，分析了工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，并提出了房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理應(yīng)注意的一些事項，以供參考。
　　關(guān)健詞：房地產(chǎn)；工程管理；重視建設(shè)；注意事項；
　　1前言
　　房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾輪的調(diào)整和發(fā)展，日趨理性和成熟，原有以土地資源優(yōu)勢的開發(fā)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品、市場和客戶的競爭，由于項目開發(fā)周期長，可利用資源有限，往往需要分期開發(fā)建設(shè)，然而供需關(guān)系、市場環(huán)境又受到宏觀經(jīng)濟(jì)與政策等影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢，那么對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面要及時以變應(yīng)變，加快產(chǎn)品調(diào)整作為項目開發(fā)建設(shè)成功的首要保障；另一方面要將管理細(xì)化到開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)，每一個具體步驟。工程項目管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有著舉足輕重的作用，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。
　　2房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理的重要性
　　2.1有效銜接，前置啟動準(zhǔn)備
　　房地產(chǎn)工程管理是整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中實施時間長、耗用資源大的主要環(huán)節(jié)，無論是產(chǎn)品定位還是成本投入，在前期規(guī)劃方案階段已基本定型，因此要求工程必須前置項目的準(zhǔn)備工作，加強(qiáng)與前期證照辦理、開工手續(xù)準(zhǔn)備、開盤條件準(zhǔn)備、工程招標(biāo)及發(fā)包等方面有效銜接，便于項目的管理組織及后續(xù)業(yè)務(wù)工作的連貫。因此，加強(qiáng)與前期各部門的有效銜接，有序交接是順利啟動項目的基礎(chǔ)。
　　2.2讀懂產(chǎn)品、提高設(shè)計還原度
　　房地產(chǎn)工程管理注重提供滿意的產(chǎn)品，以及最大程度的提高設(shè)計的還原度。在完成前期規(guī)劃方案等基礎(chǔ)上，施工圖的深度和控制的好壞將直接影響到產(chǎn)品的效果以及功能的使用，因此圖紙的會審與現(xiàn)場對圖紙的熟悉是保證質(zhì)量的關(guān)鍵。提高工程對產(chǎn)品的認(rèn)識，有助于產(chǎn)品的實現(xiàn)，必須加強(qiáng)對工程管理人員的技術(shù)方案及主要產(chǎn)品情況交底。
　　2.3加強(qiáng)控制，做好資源整合
　　房地產(chǎn)工程建設(shè)階段是資源整合集中度最高的階段，政府監(jiān)督、配套部門、消防、環(huán)保、城管、工程咨詢、材料供應(yīng)、施工承包等都將貫穿于項目建設(shè)全過程，內(nèi)部的工程、技術(shù)、合約以及前期配套等環(huán)環(huán)相扣，工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全文明等目標(biāo)管理更需要協(xié)同管理。因此，如何更好的發(fā)揮工程管理的紐帶作用較為重要，在組合資源、用好資源的基礎(chǔ)上才能保證過程的執(zhí)行力和控制力。
　　2.4合理優(yōu)化，減少實體成本
　　成本優(yōu)勢是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)競爭的關(guān)鍵，工程建設(shè)階段同樣重要，采購比價、限額設(shè)計等都是控制成本的有效手段，但同樣不能忽視工程技術(shù)的優(yōu)化措施，如門窗材料的替代、空心樓蓋地下的使用、新型墻體的使用等，一方面可以防止追求效果與成本投入過大的問題；另一方面工程管理可以通過合理優(yōu)化，降低成本等手段防止質(zhì)量過剩。
　　2.5提前策劃，提供銷售支持
　　房地產(chǎn)開盤時機(jī)是整個項目開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，推盤時機(jī)的把握，工地現(xiàn)場形象包裝等推盤條件的準(zhǔn)備都將是項目成功上市的保障。而售樓處、樣板房、樣板樓、入戶大堂以及看房通道的建設(shè)都將會與正常的工程推進(jìn)發(fā)生交叉，因此工程部門應(yīng)提前策劃，加強(qiáng)與銷售等部門配合，通過預(yù)留、交錯等平面管理手段實現(xiàn)銷售道具的配合，尤其是外部周邊道路及入口的組織更能突顯現(xiàn)場工程協(xié)調(diào)管理能力。
　　3房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理注意事項
　　3.1重視前期準(zhǔn)備工作
　　3.1.1制度準(zhǔn)備是根本
　　“沒有規(guī)矩不成方圓”。在一個房地產(chǎn)項目開工之前,建立和健全工程管理辦法和實施細(xì)則是做好工程建造管理的根本。首先制定者須參與項目產(chǎn)品定位和設(shè)計工作,深度領(lǐng)會公司對工程項目的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)、銷售計劃和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求。內(nèi)容要符合項目實際,針對性強(qiáng),目標(biāo)明確,程序嚴(yán)謹(jǐn);制度嚴(yán)格,獎懲分明,鼓勵創(chuàng)新。比如在管理辦法中一定要載明質(zhì)量最高目標(biāo)。質(zhì)量目標(biāo)是提高參建各方質(zhì)量意識的基礎(chǔ)。
　　3.1.2技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備要充分
　　3.1.2.1參與程度要廣:施工、監(jiān)理單位各專業(yè)工程師不但參加審核,施工單位項目經(jīng)理、總工和監(jiān)理的項目總監(jiān)也必須參與進(jìn)來。
　　3.1.2.2目標(biāo)不斷創(chuàng)新:圖紙審核的內(nèi)容不僅是傳統(tǒng)意義上的發(fā)現(xiàn)和更改設(shè)計中的“錯、缺、漏”,重要的是站在業(yè)主的角度,提出更經(jīng)濟(jì)、更適用、更美觀的合理化建設(shè),使施工工藝有所改進(jìn),使用功能更加符合人性化,以此可延展到敢于嘗試改進(jìn)現(xiàn)行工藝標(biāo)準(zhǔn)。比如對空調(diào)主機(jī)預(yù)留板、廚衛(wèi)管道井、門廳洞口尺寸等按市場需求來設(shè)置。相信這部分行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的更改已為期不遠(yuǎn)。
　　組織做好監(jiān)理規(guī)劃和施工組織設(shè)計,監(jiān)理規(guī)劃必須有很強(qiáng)的指導(dǎo)性,,除監(jiān)理規(guī)劃外,還必須制訂實施細(xì)則。對于監(jiān)理控制的內(nèi)容,除按GB50319-2000要求為質(zhì)量、進(jìn)度、造價以外,根據(jù)當(dāng)前建筑施工安全的嚴(yán)峻形式,須加入安全控制部分。
　　3.1.3充分做好現(xiàn)場準(zhǔn)備
　　施工現(xiàn)場準(zhǔn)備的重點主要是七通一平和場地劃分。七通一平是指施工場地在平整基礎(chǔ)上達(dá)到通道路、上水、雨污水、電力、天然氣、通訊、熱力的條件。在一個項目施工場地內(nèi),往往有多家施工單位施工,進(jìn)行科學(xué)的劃分顯得尤為重要。一方面場地劃分不但對平面要進(jìn)行合理布置,還要注意空間的分界,垂直運輸機(jī)械設(shè)置位置要合理,盡量減少交叉作業(yè)。另一方面是以環(huán)境保護(hù)的高度,要求施工單位做好場地上樹木的保護(hù);以重復(fù)利用的便利性原則,設(shè)置水準(zhǔn)點、城市坐標(biāo)并加強(qiáng)保護(hù)。
　　3.2切實保證產(chǎn)品建造質(zhì)量
　　3.2.1重視質(zhì)量意識的培養(yǎng)和教育
　　前述中已提到,在制度準(zhǔn)備階段,明確質(zhì)量目標(biāo)的作用之一就是提高參建各方的質(zhì)量意識。質(zhì)量意識的培養(yǎng)和教育的對象除重點抓好參建各方的領(lǐng)導(dǎo)層外,還應(yīng)該深入到作業(yè)隊、工班組。質(zhì)量意識的培養(yǎng)和教育的組織必須是有計劃、有素材、有實例、有重點。質(zhì)量意識培養(yǎng)和教育的范圍是全過程、全方位。主要是在開工前,各分部工程實施前,關(guān)鍵特殊工序交底時,質(zhì)量問題處理時,質(zhì)量月活動時,重要節(jié)假日放假前;質(zhì)量意識培養(yǎng)和教育的形式應(yīng)多樣化,如交底、評比、參觀、學(xué)習(xí)、獎罰等。
　　3.2.2重視組織有效的檢查和評比
　　在工程管理中,除工地上正常的施工單位的自檢、互檢、專檢,監(jiān)理單位的抽檢、巡檢、分項驗收外,作為建設(shè)單位,控制工程質(zhì)量,定期的和根據(jù)進(jìn)度情況合適機(jī)的安排質(zhì)量專項檢查、評比會顯著促進(jìn)質(zhì)量水平的提高。組織檢查評比的關(guān)鍵除不流于形式,還必須做到公正公平,獎罰分明。

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