摘要：筆者參加了天津市城市副中心之一——天津西客站基礎設施項目投融資方案的測算工作，對此項目引入的“利用土地資源，實現項目建設資金平衡”的融資模式產生了濃厚的興趣，希望能夠以此文章給大家帶來一些借鑒。
　　關鍵詞：城鎮基礎設施，土地資源，項目建設資金平衡；
　　一、前言
　　隨著近年經濟的飛速發展，城鎮基礎設施投資逐年增長，形成了巨大的城鎮基礎設施建設資金缺口。綜觀各國政府在城鎮基礎設施建設中的地位，可以得出一個規律性的結論：在城鎮基礎設施建設中，政府起著主導作用。無論是像美國、英國、日本、法國等發達國家，還是巴西、印度等發展中國家，城市的總體規劃，主要城鎮基礎設施建設和維護管理，都是中央以及地方政府主要的工作內容之一，中國也不例外。但是，中國地方政府的融資能力非常有限，法律規定地方政府不得融資欠債，沒有債券發行權，融資渠道基本依靠財政資金。在這種背景下，孕育而生了以政府出資和資源為基礎，以市場化方式運作，承擔城鎮和經濟功能區基礎設施開發建設的政府型任務公司。以這種政府型任務公司為主體或平臺，完成重大基礎設施或特定區域范圍內的基礎設施投融資及建設任務。
　　二、天津市政府以土地資源為基礎，實現基礎設施建設資金平衡的融資模式
　　隨著天津市下發的《關于進一步完善中心城區“兩級政府、三級管理”體制的意見》〈津黨發【2008】6號〉文件，天津市各區及重大項目競先成立了政府型任務公司，擔負著全市大部分的重大基礎設施和特定區域范圍內的基礎設施投融資及建設任務。此類公司主要特點是以開發利用政府向其注入的土地資源為己任，實現基礎設施建設資金平衡，促進城市建設發展。在開發利用土地資源，實現建設資金平衡方面，應主要從以下三個方面進行考量：
　　（一）、用規劃引導投入-產出平衡
　　規劃是各項工作的先導。在推進城市建設方面，要通過科學的規劃，進一步優化城市空間布局，引導城市基礎設施建設和土地開發利用有序開展。在實際中，必須堅持先規劃，后建設，確保土地利用科學合理，建設出精品；扎實推進規劃的全覆蓋，確保每一塊土地開發利用都有規劃可循。因此，堅持高起點規劃，始終把規劃作為開發建設的先導和前提，作為能否實現投入-產出平衡的關鍵。
　　（二）、通過規劃引領，實現項目平衡
　　在城市建設中，各項規劃編制在起始階段，就要充分考慮建設資金投入-產出的平衡。在做項目前期中，要根據平衡需要，搞好規劃策劃、城市設計，策劃引導規劃，提出科學合理的規劃經濟指標，用規劃找準投入-產出的平衡點，通過適度提高容積率、增加土地政府凈收益的比例等辦法，真正做到項目平衡。
　　（三）、在項目實施中，要把握先打造環境再出讓土地的時序
　　在土地開發時序上，要對所有擬出讓的土地，提前實施道路、綠化環境、學校等非經營性配套項目建設，營造提升區域的整理環境，促使地塊盡快升值，實現項目最大的效益，實現項目平衡。具體講，把握好項目的開發時序，仿照新加坡的模式，將生地通過土地整理、投資建設基礎設施、投資建設公益性設施、改善周邊環境等辦法變為熟地，提高土地價格。科學合理的安排供地順序、開發周期，營造良好的房地產銷售氣氛，吸引開發投資人，實現項目收益的最大值。
　　三、以天津西客站為例，簡單介紹土地整理平衡項目融資模式
　　（一）、項目基本情況
　　根據天津市城市總體規劃，西站地區規劃定位為天津市城市兩大副中心之一。四至范圍為：東至南口路，西至勤儉道和紅旗北路，南至南運河和新開河，北至勤儉道、普濟河道，占地面積約10平方公里，其中紅橋區規劃占地662公頃，河北區規劃占地347公頃。規劃總建筑面積約1500萬平方米，業態主要為高端商業金融、辦公及住宅。
　　按照市政府的要求，由城投集團與紅橋區共同出資組建政府型任務公司（簡稱項目公司），負責西站樞紐配套工程建設及西站城市副中心的土地整理及綜合開發。
　　（二）、資金平衡及融資方案
　　1、項目總投資
　　項目計劃總投資約548億元，其中配套基礎設施建設投資約115億元（不包括河北區和紅橋區子牙河以北市政基礎設施建設投資），土地整理投資約433億元，其中包括財務成本和其他費用約97億元（按年利率5.89%測算）。
　　2、項目總收入
　　擬2009年該地區平均出讓樓面地價每平方米3750元，計劃土地出讓周期為10年，按土地價格年均增長12%計算，平均樓面地價每平方米7300元，10年共計土地出讓金收入約612億元[1]，其中政府凈收益121億元，土地整理可回收成本417億元。土地整理資金缺口16億元。
　　平衡方法：將此項目的政府凈收益全部返還，用于基礎設施的投資建設。土地整理資金缺口擬采用，通過提高規劃策劃水平，高定位、高起點、高要求建有特色的精品，培養環境，吸引有實力的投資人；適度調整容積率，加大出讓周期等辦法，實現項目整體平衡。
　　（三）、西站樞紐配套工程及起步區土地整理資金平衡融資方案
　　1、西站樞紐配套工程建設資金籌措方案
　　西站樞紐配套工程總投資約92億元，其中項目資本金約32億元（35%），由市財政連續6年每年撥付6億元給項目公司；剩余建設資金納入政府采購項目，即由市建委代表市政府與項目公司簽署政府采購協議，政府以此項目平衡區域土地出讓金政府收益作為還款來源，達到項目自身平衡的目的。
　　2、起步區土地整理平衡方案
　　西站城市副中心起步區：東起新紅橋，西至紅旗北路，北起子牙河，南至南運河，總占地面積2.24平方公里。可出讓土地約79公頃，規劃新建建筑面積230萬平方米，預計土地整理成本約134億元，可實現土地出讓金收入141億元，其中非平房片的政府凈收益14億元，土地整理可回收成本111億元[2]，土地整理成本缺口23億元。
　　資金平衡方案：為解決起步區土地整理資金缺口，實現配套基礎設施建設資金平衡，通過起步區以外西站城市副中心范圍內紅橋區其他地塊土地整理出讓實現整體平衡。紅橋區起步區以外預計土地整理成本約119億元，可實現土地出讓金339億元，其中非平房片的政府凈收益24億元，土地整理可回收282億元[3]。土地整理成本結余資金83億元。起步區資金缺口總額115億元，包括樞紐配套工程建設資金92億元，起步區土地整理成本缺口23億元，實際缺口32億元。
　　平衡方法：此項目紅橋區范圍內非平房片政府凈收益約38億元，其中起步區14億元，其他區域24億元，全部返還，此項目基本平衡，即政府收益全部用于此項目區域內的基礎設施配套建設。
　　作者簡介：程德云，1993-1997年就讀于河北工業大學土木工程系，獲得交通土建學士學位；2001-2003年就讀于德國斯圖加特大學基礎設施規劃中心，獲得基礎設施規劃專業碩士學位。先后在天津市公路管理局、新工工程（上海）咨詢工程公司、天津城投集團就職。主要從事項目管理、交通規劃、土地整理置業等工作。
　　參考文獻
　　１天津市經營土地出讓成本及政府凈收益管理辦法（津財棕［２００６］１８號）及（津財
　　綜［２００８］２７號），土地出讓金由三部分組成：政府凈收益、大配套費用、土地整理綜合成本（包括土地整理可回收成本及四增列建設資金）
　　２天津市經營土地出讓成本及政府凈收益管理辦法｛津財綜［２００６］１８號｝和《關于進一步完善中心城區“兩級政府、三級管理”體制的意見［津黨發（２００８）６號文件的規定。土地出讓金中剛性支出：增列建設資金約１４億元、大配套費用約２億元及非平房片政府收益約１４億元。
　　3土地出讓金中的剛性支出：增列建設資金約２３億元，大配套費用約１０億元，非平房片政府收益約２４億元