摘要:近些年來，開發商自主規劃設計，然后全部或大部分產權拆散出售是中國商業地產開發的主流模式，隨之造成的無序開發和過度開發、產品功能不適應商業企業要求、產權分散難以統一管理限制物業升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時候。本文將在商業項目設計過程中理解的商業地產運作模式進行一些整理研究，提出自己的理解和今后商業地產發展的合理趨勢。
　　關鍵詞:商業地產，地產開發，策劃，設計，經營
　　
　　引言
　　大部分開發商自有投資能力較弱，許多開發商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。大量國際基金及投資商，尋找地產投資項目，但實現成功投資的少之又少。在未來，要實現穩定、高速的發展，商業地產必須進入"金融產品化"時代。
　　
　　
　　1商業及商業地產的基本概念
　　1.1商業的概念
　　（1）廣義的商業（Business）：“生意”，指所有以營利為目的的事業。其特征是以獲取利潤為目的。其具體表現為：一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業活動的具體表現，通俗來說商業就是“賺錢的游戲”。咨詢、房地產開發、貿易、批發、零售、服務等所有的經濟活動都是商業的范疇。
　　（2）狹義的商業（Commerce）：“買賣”，指專門從事商品交換活動的營利性事業。其特征是以商品交換。具體表現在：包括吃穿住行等息息相關的商品、服務和消費場所，主要包括購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等
　　1.2商業地產的概念
　　（1）商業地產——用于經營用途的房地產形式
　　廣義商業地產：除住宅以外的房地產形式。主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿市場等具有盈利性質的商業建筑。
　　（2）狹義商業地產：就是指用于商業經營的地產開發項目。商業地產的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發市場、商業街、商場、社區商業等（開放、封閉）。
　　大型商業地產項目的開發是一項復合工程，需要對商業、地產、金融等各方面具有專業操作能力。
　　
　　2商業地產和住宅地產的區別
　　國內很多商業地產項目失敗的原因主要在于中國的開發商缺乏對商業地產項目較強的專業化理解，開發商經常出現以住宅開發的模式進行商業開發，把商業和住宅開發混為一談。
　　商業地產是一項涉及面很廣的系統工程，相比于住宅地產在戶型、朝向、綠化、建筑等方面的專業技術要求，商業地產具有更多更高的綜合性要求。
　　作為建筑師，我有幸有機會參與一些商業地產的開發過程。我國商業地產目前的一種情況是，有很多商業地產項目在商業策劃定位沒有做、招商沒有落實的情況下就直接委托設計公司做規劃設計，開發商們也堅持“只要做了就不怕沒人來買、來租”的信念，而忽視了專業化產品的運作規律；而且投資者也僅從“一鋪富三代”的傳統觀念出發，盲目投資商業地產，根本不知道如何經營商鋪，店面，就導致商業地產建成后空鋪，死鋪的現象，投資的回報也就無法保證。
　　3商業地產的操作
　　在我們正在如火如荼的進行商業地產的開發、運營的時候，而且商業地產的復雜性日漸顯示，那么商業地產是如何操作的呢？從這幾年的工程項目來看，我理解的商業地產的項目分為地產開發和商業運營和資本運營等三塊構成。
　　首先商業地產的選址是關鍵
　　最好能選在城市核心商圈，不過城市核心商圈土地十分稀缺競爭激烈及高額的土地成本，所以退而求其次，可以選在城市副中心及新區規劃高起點的區域。好處如下：
　　（1）城市副中心及新區土地成本較低；
　　（2）城市副中心及新區規劃起點高，城市配套好，適合營造高品質的項目；
　　（3）中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區轉移，從而為商業項目實現較好的消費基礎；
　　（4）城市副中心及新區的土地一般規模較大，可以開發多種產品，降低開發風險；
　　（5）城市副中心及新區的開發項目投入成本較低，升值潛力較大；
　　（6）在城市副中心及新區開發大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優惠。
　　（7）選在城市副中心的軌道交通便利的區域，商業更易聚集人氣；
　　其次就是要注重商業地產的開發過程
　　商業地產的開發過程應該是商業運營、地產開發和資本運營三部分協調運作的過程。簡述如下：
　　1) 在商業的前期階段商業運營要進行市場調研及可行性研究；地產開發要進行商業功能規劃和業態布局；資本運營要進行投資策略和風險評估工作。項目前期調研和定位準確與否關系到整個項目的運作是否成功和順利。
　　2) 在設計及施工前期商業運營要進行商品結構的經營試算，以及主力店的洽談和意向合約的簽訂；地產開發要進行根據商業運營的主力店及業態布局進行方案，擴初及施工圖設計，這樣才能保證設計的建筑滿足將來業態及主力店的需要；而在這一階段資本運營要進行投資計劃，融資計劃和成本預算。
　　在這一階段如果招商晚于設計則風險很大，多數開發商在招商未有結果的情況下已開始規劃設計，甚至開工建設，導致許多設計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。與項目的整體商業規劃相比，建筑的規劃設計屬于下家。建筑的規劃設計方案必須滿足商業運營整體商業業態搭配構想。合理的業態搭配是對零售商的專業吸引力，也是持久盈利的保證。
　　由于設計方不可能具有商業運營的能力，以建筑師為主導的商業項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，在店家明確之前，設計是盲目的。
　　統一規劃模式與運營方式的合理整合使新一代的商業項目開發將在計劃性、綜合性及開發與運營的統一性方面大幅提高。在不同業態的統籌方面，需結合購物、餐飲、娛樂等多種業態。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型商面之間在位置、規劃、檔次上的搭配同等重要。
　　在施工及經營期商業運營要同主力店及專業的零售店簽約，同時在主體施工完成后組織各商家進場裝修，節約工程周期。對于地產開發這個階段主要是組織施工招標施工建造等等。這個階段對于資本運營要進行成本監控和募資融資的工作。募資，融資包括商業地產是至關重要的：一個商業地產項目的投資往往少則幾億元，多的甚至達幾十億元，而開發商往往僅能投入10％一20％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。在目前的國家宏觀調控政策下，向銀行貸款的難度較大，直接融資渠道又很狹窄，信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪。同時，再加上商業地產項目，特別是大體量的商業項目市場成型和成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間)的市場培育，即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。
　　3) 在后期，商業項目主要需要進行商業的統一管理，商業的推廣，和商業項目的后期維修，維護和業態的招租經營等等。這樣部分也可以委托一家物業公司進行，待市場培養成熟了，商業地產就能夠帶來增值效應了。
　　最后，在商業地產的開發過程中設計方面的心得
　　雖然在商業地產項目中，設計不是建筑師一人說了算的，但是設計中仍有許多的竅門，對于促進商業經營起到很重要的作用。
　　作為設計師我們要認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設置和分區合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。同時通過適宜的空間尺度及休閑的環藝設計等元素將“體驗式商業”的設計理念融入到設計中。
　　
　　4設計實例——三湘商業廣場
　　4.1基本情況
　　三湘商業廣場坐落的泗涇鎮被規劃為松江東北片五鎮（九亭、洞涇、車墩、新橋、泗涇）的中心鎮，老城鎮具有近8萬人口，新城區約200萬平方米的低密度住宅正在開發即將銷售入住。同時，泗涇鎮作為千年古鎮,具有深厚的歷史文化底蘊，其周邊大型娛樂設施建設和旅游市場興起與發展都需要有一個大型成熟的商業中心網點滿足人們生活娛樂需要。其交通便利，人流充足，十分適合商業網點的經營建設。
　　廣場北面泗陳公路，東臨橫港路，南面泗寶路，西面為規劃用地。占地47467.8平方米，總建筑面積96511平方米，計劃總投資人民幣近7億元。整個項目的投資大，建成后將填補區域內無大型綜合商業中心的空白，并極大帶動泗涇鎮及周邊地區的經濟發展和人民生活水平。
　　4.2商業規劃
　　（1）大型綜合賣場大潤發
　　為提高地區居民購物便利，促進泗涇地方經濟建設，根據鎮政府的規劃要求，項目的用地性質，將引入大潤發超市。
　　整個超市，為二層綜合性大賣場，營業面積約20000平方米，開發擬投資人民幣25000萬元，年目標銷售額可達2.7億元人民幣。該綜合性超市建成以后，為其在地塊內為其配置了免費購物班車的停放點，在極大地改善泗涇鎮及周邊居民的購物便利同時，降低了居民的生活采購支出，提升了群眾生活品質。
　　（2）公寓式酒店
　　公寓式酒店是當前泗涇鎮的空白點。攜9號線便利的泗涇站2號南地塊，在其上建造一座現代化的公寓式酒店不但可以滿足現代商務人士和都市白領快捷、便利、酒店式管理服務的居住辦公要求，同時還可以增加商業網內的人氣，提升地區品質。我們按公寓式酒店的規范要求設計建造，以保障業態定位。
　　（3）一般商業
　　一般商業定位為1）餐飲美食：特色餐館（如日、韓料理，燒烤、中式快餐等），面包房等等；2）休閑娛樂：游戲廳、酒吧、書店等；3）生活配套：便利店，銀行，藥店，郵局，美容美發、報亭，商務打印中心等；4）服裝箱包：女性服裝,配飾,箱包,男裝；5）其他：茶葉、眼鏡、數碼產品等。
　　本案周邊大型居住區環繞，建成后，該部分商業設施可以充分滿足居民的各種生活娛樂需求，十分便利。
　　
　　4.3發展展望
　　三湘商業廣場將為滿足區域周邊新老客戶生活需求而配置有大型綜合超市，服飾及社區生活購物設施.。為滿足區域周邊新老客戶高收入人群配備特色休閑娛樂主題:中高檔餐飲,美容健身會所,酒吧茶座KTV娛樂等。通過9號線快速到達市區,滿足市區上班小白領,單身人士,而有近地鐵旁小戶型公寓式酒店。并結合旅游,休閑而進行廣場藝術化,舉辦各種文化節,節慶活動。
　　
　　結束語
　　綜上所述，商業地產開發金融產品化是長遠趨勢商業地產開發有其行業特殊性。改變傳統的"售房"觀念，以制造"金融產品"的方式進行商業地產開發及運營，創造更高商業價值是國內商業地產開發的正確途徑。其宗旨是在項目開發的理念及開發方式上，以一種完整而專業的方式，體現項目的最大真實價值，以創造在項目的開發及運營各階段進行資本運作的基礎。商業地產開發"金融產品化"是國內商業地產發展的長遠趨勢，也是中國商業地產正常、良性發展的唯一出路。