我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要中明確提出“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。“十二五”規(guī)劃在“改革和完善稅收制度”中提到“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。逐步健全地方稅體系，賦予省級(jí)政府適當(dāng)稅政管理權(quán)限”。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)論從稅收公平角度還是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，房產(chǎn)稅制度改革成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

　　【摘 要】 隨著上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的推進(jìn)，房產(chǎn)稅改革將進(jìn)入到深水區(qū)域。文章從我國(guó)房產(chǎn)稅制度體系入手，從房產(chǎn)稅在我國(guó)稅收體系的地位分析中探尋房產(chǎn)稅改革問(wèn)題，從地方稅體系角度就組織地方政府收入、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房產(chǎn)稅制度體系本身的角度探究房產(chǎn)稅制度改革。

　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)論文投稿,房產(chǎn)稅,地方稅體系,房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　一、房產(chǎn)稅制度體系

　　我國(guó)房產(chǎn)稅經(jīng)歷了房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征收的城市房地產(chǎn)稅到把企業(yè)房產(chǎn)稅并入工商稅，再到獨(dú)立的房產(chǎn)稅階段。我國(guó)房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)性稅種，僅對(duì)城市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。分稅制改革以后房產(chǎn)稅成為了地方稅種，成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。同時(shí)，具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅也在調(diào)節(jié)財(cái)富分配促進(jìn)社會(huì)公平方面起到一定作用。目前房產(chǎn)稅根據(jù)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的使用情況分別按照房產(chǎn)余值(在房產(chǎn)原值的基礎(chǔ)上扣除規(guī)定比例)和租金計(jì)算納稅。

　　我國(guó)房產(chǎn)稅主要針對(duì)城市經(jīng)營(yíng)用房征稅，對(duì)于農(nóng)村及個(gè)人居住房屋不征稅，同時(shí)政府還規(guī)定對(duì)于特殊單位使用的房屋給予減免稅優(yōu)惠。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)、避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，社會(huì)各界對(duì)于居民居住用房開(kāi)征房產(chǎn)稅的呼聲開(kāi)始出現(xiàn)。2011年上海、重慶率先開(kāi)始房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)入 2013年有關(guān)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的消息屢見(jiàn)報(bào)端。2013年8月，部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)推開(kāi)，原有的分稅制體系面臨挑戰(zhàn)，加之結(jié)構(gòu)性減稅對(duì)財(cái)政收入的壓力加大，構(gòu)建地方稅體系迫在眉睫。作為地方稅重要來(lái)源之一的房產(chǎn)稅也成為新一輪分稅制改革的關(guān)鍵之一。

　　二、房產(chǎn)稅地位分析

　　分稅制改革后，房產(chǎn)稅成為地方稅種重要來(lái)源，1995―2002年房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的5%左右。但是2002年以后房產(chǎn)稅對(duì)于地方稅的貢獻(xiàn)逐漸下降，2012年這一比重已跌至3%以下，說(shuō)明房產(chǎn)稅組織地方財(cái)政收入的作用在下降。這種與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相脫節(jié)的情況，部分原因在于我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度本身設(shè)計(jì)存在與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的問(wèn)題。

　　以各地區(qū)情況看(見(jiàn)表2)，2012年，浙江、天津、北京、廣東、江蘇、山東、甘肅七地的房產(chǎn)稅占當(dāng)?shù)囟愂帐杖氡戎叵鄬?duì)較高，均在3%以上。其中浙江最高，為3.93%;最低為江西，僅為1.62%;此外還有山西、貴州均不到2%，其余省份均在2%～3%之間。

　　以表2數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以各地稅收收入(DT)為因變量，各地房產(chǎn)稅收入(FT)為解釋變量，建立回歸分析。分別作FT和DT，LOG(FT)和LOG(DT)散點(diǎn)圖1和圖2，可以看出建立LOG(DT)、LOG(FT)線(xiàn)性回歸較為合適。

　　回歸方程為：

　　LOG(DT)=4.16184109587+0.852408366233

　　*LOG(FT)

　　R2=0.96，說(shuō)明模型擬合優(yōu)度較好，各參數(shù)t值和F值均較大(見(jiàn)表3)，均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明模型成立。

　　從模型看出，LOG(FT)對(duì)LOG(DT)存在正向線(xiàn)性關(guān)系。當(dāng)LOG(FT)增加1個(gè)單位，LOG(DT)增加約0.85。即當(dāng)房產(chǎn)稅增加1個(gè)單位，地方稅收收入增加約0.85個(gè)單位。可以看出，房產(chǎn)稅增減在很大程度上影響著地方稅收收入增減，它對(duì)地方稅收收入起著積極作用。這也證明在新一輪分稅制改革中將房產(chǎn)稅作為地方稅主體稅種是可行的，且應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅在地方稅體系中的作用，發(fā)揮其作為財(cái)產(chǎn)稅在組織地方財(cái)政收入和調(diào)節(jié)財(cái)富方面的積極作用。

　　三、房產(chǎn)稅制度改革分析

　　(一)強(qiáng)化房產(chǎn)稅組織財(cái)政收入的功能

　　房產(chǎn)稅征稅對(duì)象特殊，以坐落地址固定的不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象，從這個(gè)角度看稅基相對(duì)穩(wěn)定而且更加適宜地方政府征收。由于房產(chǎn)所在區(qū)域地價(jià)差異對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響也很大，同時(shí)房產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成十分復(fù)雜，這個(gè)程度上講對(duì)其征稅存在一定的難度且各地差異明顯，而地方政府負(fù)責(zé)征收更能發(fā)揮其效率。總的看房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入來(lái)源由地方政府負(fù)責(zé)征收更具合理性。

　　根據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站公布的2012年稅收結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，全年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅收入1 372.49億元，占稅收總收入的1.4%，比2011年高0.2個(gè)百分點(diǎn)。就各地情況看，房產(chǎn)稅占地方預(yù)算收入的比重差異較大。以2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政預(yù)算收入最高的是北京(達(dá)到3.31%)，其次是浙江(3.15%)，其他省份均未超過(guò)3%，除去未開(kāi)征房產(chǎn)稅的西藏外最低的是江西(1.08%)。從2012年情況看，浙江以房產(chǎn)稅收入占地方預(yù)算收入比重3.69%位列第一，北京以3.34%的比重位列第二，其他省份均未超過(guò)3%。 2008年國(guó)際金融危機(jī)以后，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由數(shù)量高增長(zhǎng)逐步向質(zhì)量強(qiáng)化轉(zhuǎn)變，進(jìn)入到整體減稅階段。當(dāng)前最大的稅制改革舉措就是“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅”，2013年8月在全國(guó)范圍選擇交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)行試點(diǎn)推開(kāi)，直接觸及現(xiàn)有中央和地方分稅制體系。要進(jìn)一步推開(kāi)“營(yíng)改增”勢(shì)必面臨新一輪分稅制改革，在取消營(yíng)業(yè)稅的情況下應(yīng)該積極探索更加適合地方征收的稅種，新一輪分稅制改革中應(yīng)突出具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅在組織地方財(cái)政收入中的作用。

　　當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅僅對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，主要以企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值和房屋出租收取的租金為計(jì)稅依據(jù)。目前房產(chǎn)稅并未與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革同步，居民住房特別是市場(chǎng)化后高端住房未納入房產(chǎn)稅征收體系，限制了房產(chǎn)稅在組織財(cái)政收入中的作用。同時(shí)以扣除一定比例的房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)并未全面考慮土地增值的影響，這也一定程度上削弱了房產(chǎn)稅稅基，基于此要突出房產(chǎn)稅在構(gòu)建新一輪分稅制中的作用必須進(jìn)行房產(chǎn)稅制度的重新設(shè)計(jì)。 　　(二)改革房產(chǎn)稅制度，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)節(jié)作用

　　隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮。但是也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮背后存在一定的隱憂(yōu)，市場(chǎng)體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場(chǎng)調(diào)節(jié)措施的缺乏等因素影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。具有奢侈性的房產(chǎn)不斷出現(xiàn)，針對(duì)房地產(chǎn)的大量投機(jī)等行為加劇了我國(guó)社會(huì)的不公平，成為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要影響因素之一。由于我國(guó)房產(chǎn)稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)節(jié)能力。在投機(jī)成本較低的情況下，投機(jī)者更容易進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，投機(jī)行為會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的泡沫化，當(dāng)泡沫破滅之時(shí)將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展以沉重打擊。將居民住房納入房產(chǎn)稅征稅體系，一方面可以發(fā)揮征稅對(duì)投機(jī)行為的抑制作用。房產(chǎn)稅征收作用不在于一時(shí)的打壓房?jī)r(jià)，更重要的體現(xiàn)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，進(jìn)而更加長(zhǎng)遠(yuǎn)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。另一方面能夠發(fā)揮稅收在監(jiān)控市場(chǎng)健康發(fā)展中的作用，進(jìn)而降低經(jīng)濟(jì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率。房產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一種，對(duì)其征稅也有助于社會(huì)公平、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)適當(dāng)對(duì)高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當(dāng)然，住房關(guān)系到公民的基本生活和幸福指數(shù)問(wèn)題，因此如果對(duì)居民住房征稅，必須結(jié)合各地實(shí)際適當(dāng)考量基本生活需要和弱勢(shì)群體生活保障問(wèn)題，需要在稅制設(shè)計(jì)上更加突出公平。

　　(三)在強(qiáng)化地方稅權(quán)的基礎(chǔ)上健全房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)

　　房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，而不動(dòng)產(chǎn)又具有較強(qiáng)的地域性，各地差異很大，同時(shí)房產(chǎn)稅征收存在征稅對(duì)象和稅源分離的問(wèn)題即房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象但是以個(gè)人收入為稅源，這些都使得房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)比較復(fù)雜。建立完善的房產(chǎn)稅制度就必須賦予地方政府相應(yīng)的征稅權(quán)，由地方政府根據(jù)各地的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　在具體確定房產(chǎn)稅征收對(duì)象時(shí)應(yīng)考慮基本居民生活需求，結(jié)合我國(guó)人多地少的實(shí)際，對(duì)居民住房征稅過(guò)程中應(yīng)建立房產(chǎn)面積和房產(chǎn)保有量相結(jié)合的評(píng)價(jià)體系，結(jié)合各地實(shí)際確定征收對(duì)象和減免稅標(biāo)準(zhǔn)。在計(jì)稅依據(jù)上應(yīng)改變?yōu)橐允袌?chǎng)價(jià)值為主，這樣能夠保證房產(chǎn)稅的征收和房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相結(jié)合，同時(shí)針對(duì)房產(chǎn)稅征稅對(duì)象和稅源的脫節(jié)問(wèn)題應(yīng)適當(dāng)考慮相應(yīng)的減免稅政策。

　　總的來(lái)看，房產(chǎn)稅制度改革需要結(jié)合新一輪分稅制改革同步進(jìn)行。在根據(jù)事權(quán)賦予地方政府一定征稅權(quán)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展現(xiàn)有房產(chǎn)稅征稅范圍，并在條件成熟時(shí)逐步整合房產(chǎn)相關(guān)稅種，進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度。當(dāng)然房產(chǎn)稅制度改革也勢(shì)必需要研究具體房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)，在計(jì)稅依據(jù)確定上需要考慮房產(chǎn)特性、尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。●

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1] 張德勇.進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的幾個(gè)問(wèn)題[J].稅務(wù)研究，2011(4).

　　[2] 陳小安.房產(chǎn)稅的功能、作用與制度設(shè)計(jì)框架[J].稅務(wù)研究，2011(4).

　　[3] 潘明星，王杰茹.財(cái)產(chǎn)稅屬性下房產(chǎn)稅改革的思考[J].財(cái)政研究，2011(8).

　　[4] 劉成奎.我國(guó)房產(chǎn)稅稅制優(yōu)化研究：基于公平與財(cái)政收入視角[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2012(6).

　　[5] 奚衛(wèi)華.論我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)[J].北京市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2013(3).