摘要：房地產價格作為一種資產價格，所給出的信號十分豐富且受到高度重視。在房地產市場早已成熟的發達國家，對房地產及其價格的研究是一直是經濟學界研究的熱點和重點。現從課題背景入手，首先重點闡述了房地產價格過高對宏觀經濟的影響，然后針對性的提出了政策調控建議。
保障性住房調控政策，是指大量建設經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房，增加房地產市場上的供給特別是針對中低收入階層的住房供給，從而降低房價。許多國家和地區運用保障性住房供給對房價進行調控和對中低收入階層進行住房保障，取得了良好的效果。研究房地產價格對宏觀經濟的影響，進一步明確房地產價格與經濟發展的相關的聯系，將房地產價格納入政府和央行的重要關注指標具有重大的意義。財經論文范文
《新經濟》省級經濟期刊由廣東省
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1房地產價格對宏觀經濟的影響
1.1房地產價格過高導致總需求結構失衡高房價對經濟的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升，從而導致總需求結構失衡。根據國際貨幣基金組織的《國際金融統計》，發達國家消費支出占GDP比重平均在80％左右，發展中國家平均74％。2006年中國的消費支出占GDP比重僅50.0％，國際上各國的橫向對比中我國的消費率明顯偏低。
以我國自身的歷史數據作縱向對比，我國的最終消費率和居民消費率也程逐年下滑態勢。在過去的20年，以支出法計算，最終消費占GDP比重已經從64.9％下降到50.0％，降低了約15個百分點。其中居民消費占GDP比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個百分點。最近5年來，最終消費率的下降尤為顯著，最終消費比重和居民消費比重分別下降了11個百分點和9個百分點。截至2006年，我國的最終消費率和居民消費率均創下解放以來最低點。中國的總需求結構已經處于失衡的狀態。而以上分析表明，過高的房價使消費減少并使投資增加，是造成我國消費/投資比例失調并導致總需求結構失衡的重要原因。
1.2房地產價格過高導致通貨膨脹房地產價格上漲會從兩個方面導致物價水平上升。一方面，房地產價格上升和房地產市場繁榮會帶動與房地產行業相關的
鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升，而這些物資價格的上漲又會帶動其它產業產品和服務價格的上漲，從而形成連鎖效應，導致大量商品和服務價格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，公司辦公需要商業寫字樓，工廠生產需要廠房。這樣，房地產價格的上漲會導致居民居住成本、公司辦公成本和企業生產成本提高，而人們在居住成本提高的條件下又會向企業要求更多的工資，導致企業的用工成本也隨之上漲。企業必然將成本上漲的壓力通過提高產品價格的方式向最終消費者轉嫁，造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨膨脹。綜合兩方面的分析，房地產價格過高最終必然導致CPI等價格指數高企，產生通貨膨脹。
1.3房地產價格過高導致金融風險的產生過高的房價會產生房地產泡沫，這種泡沫經濟將帶來極大的金融風險。泡沫經濟是指由金融投機所導致的經濟狀態，表現為大量資產價格飆升到遠遠脫離其內在價值的程度，其中隱藏著資產價格狂跌并引起市場崩潰和經濟蕭條的可能性。房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是房地產價格達到了極高的程度，與其使用價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。當泡沫破滅的時候，隨之而來的是金融系統的嚴重災難和經濟的蕭條。
2政策調控建議
2.1稅收調控政策稅收調控政策，是對房地產保有環節實行累進課稅，從而抑制房地產投資性需求，平穩或降低房價。具體操作如下：對擁有一套房產的家庭，視為該家庭未進行房地產投資，不征收物業稅；對擁有兩套及兩套以上房產的家庭，視為該家庭進行了房地產投資，除第一套房免征物業稅外，對第二套房征收稅率較輕的物業稅，如有第三套房則對第三套房征收稅率高于第二套房的物業稅，以此類推。
2.2保障性住房調控政策
香港政府在歷史上數次大規模發展保障性住房。為解決普通市民住房的問題，香港政府1978年開始推行“居者有其屋”計劃，解決了222.5萬普通市民（占當時香港居民總數的一半）的住房問題，同時使居高不下的房價得以回落。在我國，保障性住房已經存在很長一段時期了，但由于規模小不足以對房地產市場發生影響。我國目前的高房價即使中等收入人群也很難承受，所以我國的保障性住房應該將低收入人群和中等收入人群都納入保障范圍，并擴大建設規模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
2.3最高限價法調控政策
由于我國房地產供給存在較高的自然壟斷程度，在必要時候也可考慮通過最高限價法調控政策進行調控。具體方式是在地方政府將土地拍賣給開發商時，在土地出讓合同上規定該塊用地所建房產的房價上限，在此基礎上實行“價高者得之”的土地競拍方式。若開發商在日后進行房產銷售時擅自超出了土地出讓合同規定的房價上限，依照懲罰措施對開發商進行嚴厲懲罰。實施最高限價法政策的好處是開發商在競爭土地時不能盲目的高價拿地，他們必須對開發成本進行核算并各自給出能承受的土地價格，土地開發權將流入到具有開發成本和開發質量有優勢的開發商手中。在我國早已存在成品油、糧食的最高限價等價格管制措施，由于房地產供給特別是地產供給的壟斷程度高，所以必要時對房地產行業采取最高限價法調控政策也是合情合理的。尤其需要說明的是，最高限價法調控應該是“最后的選擇”，在稅收調控、保障性住房調控等措施不能有效發揮作用的時候，才可考慮最高限價法調控政策。
結語
前文所述的三種房地產調控政策不是孤立的和單一的，可綜合運用其中的兩種或三種進行宏觀調控。例如，可以綜合運用稅收調控、保障性住房調控等政策進行調控，這樣在減少房地產市場需求同時又可以增加房地產市場供給，調控的作用和效果會更好。在進行保障性住房調控的時候，也可以同時采用經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房類型，將各種類型的比例進行科學分配。稅收調控政策和保障性住房調控政策是可以優先選擇的兩種政策，最高限價法調控政策在必要時可以考慮采納。除了本文主要論述的三種調控政策外，其它的一些政策，如房地產信貸控制、外資購房控制、規范樓盤銷售行為等，也可以同時被使用，重要的是將所有這些政策綜合運用合理搭配，以取得良好的調控效果。
