【摘要】本文旨在以構建和諧社會，追求以人為本的方針指導下，對作為社會重要組成部分的售后公房的現狀進行分析，找到可行性解決方案，嘗試破解住宅小區物業管理的瓶頸。

　　【關鍵詞】中級工程師職稱論文要求,破解,物業管理,管理瓶頸,對策

　　物業管理行業是在改革開放的背景下逐步形成的，從上世紀90年代初開始實行住房制度改革而派生出來的現代服務行業。綜觀虹口區歐陽路街道有關社區物業管理方面(諸如房屋滲水、亂停車等)的信訪投訴，有70%來自于售后公房小區，但由于歷史原因售后公房物業管理一直是“老大難”問題。為構建和諧社會，追求以人為本，作為社會重要組成部分的售后公房，認真嚴謹分析現狀，找到可行性解決方案是十分迫切的，為此街道決定以本次售后公房物業管理創優獎勵活動為抓手，重新厘清發展方向，嘗試破解住宅小區物業管理的瓶頸。

　　以物業服務收費而言，對售后公房目前依然執行1996年物價部門規定的收費標準。其收費項目主要為：管理費(4.5-7.5元/月・戶)、保潔費(3-6元/月・戶)、保安費(3-6元/月・戶)，合稱“三項費用”，合計10.5-19.5元/月・戶。

　　與此同時，上海市職工最低工資標準從1995年270元調整至2010年的1120元，年平均增幅達到21%，且《勞動合同法》施行后另增加了8.5%的離職補償金。與居民生活密切相關的水、電、煤氣等公用事業收費，已形成周期性調整態勢，且調整幅度較大。水費由1992年的每立方0.18元調至2010年的每立方2.3元，漲幅達到12.7倍：電費由每千瓦時0.21元調至每千瓦時0.617元，漲幅達到2.9倍：煤氣費由每立方0.20元調至每立方1.25元，漲幅達到6.2倍。

　　隨著人們日益增長的生活水平，對物業管理服務的要求不斷提高，售后公房的基礎物業管理，必須滿足相應的運轉機制，如人員配備、物料損耗、辦公費用等，這就在收支平衡上形成了明顯的缺口，就售后公房創優補貼試點小區蔣家橋小區為例，一個近 5萬Ⅱr的小區，只設一個出入口，按照正常人員配置，起碼在16人，僅目前而言，每年虧損達16.6萬元。

　　企業為了提升競爭能力，適應越來越激烈的市場競爭，必然要摔“包袱”，要調整產業結構，進行資源整合。這種長期處于虧損經營的小區，遲早要被調整，企業必將退出小區的管理服務。一旦企業退出小區的管理服務，使小區處于“真空”狀態，不但使小區的住戶和業主受損，還將影響到我們的社會穩定與和諧發展。

　　物業管理往往從社會公共服務的角度，強調其公益性，忽略了其經營性的本質，并且沒有有效的政策作為公益性服務的補償。

　　在物業管理行業發展的短短20多年里，隨著房產業的發展日趨市場化、社會化，而政策法規的不完善，影響了物業服務企業的規范發展。現行的售后公房物業收費標準為14年前所制定，多年來一成不變，相悖市場規律。盡管政府有關部門對此也作過多次醞釀，但懸而未決已使過低的售后公房收費標準成為突現的瓶頸問題，這一問題的長年沉積，不僅對我們的經濟發展不利，而且對我們的社會穩定與和諧發展帶來隱患。售后公房管理費低，而物業人員的收入、辦公費用等則在提高，加上物業行風建設、實事工程、舊住房綜合整治等額外項目的增多，物業公司管理費入不敷出的矛盾十分突出，只能通過多種經營所得的利潤，來彌補管理費的不足。不少物業公司幾年前還能靠收取停車費、出租非居住房屋等多種經營收入來彌補經費不足，而從《物業管理條例》實施后，單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧損，售后公房小區普遍出現了收不抵支，而且缺口越來越大。

　　物價部門應考慮取消有關政府指導價的限制，由物業公司因適應市場的變化，根據業主的需要，按照服務質量、數量定價，“多勞多得”。逐步推行售后公房菜單式分等收費管理模式，這是標準化、規范化的發展方向。隨著社會經濟發展和人們生活水平的不斷提高，居民對物業管理要求也越來越高。我們可遵循“合理、公開以及費用與服務水平相一致”的原則，逐步建立和完善“質價相符”的物業管理服務收費機制。盡快制訂售后公房服務分等收費辦法。可根據售后公房所處的地段、建造年份、服務等級的不同，實施不同的收費標準。

　　在政府定價尚未調整的情況下，政府應對由于歷史原因形成的售后公房全面虧損的局面，從財政支出中劃撥物業管理服務專項款項用于建立類似“政府采購服務”的形式補貼售后公房物業管理公共服務。

　　犯了廣大業主的利益、享受服務則應履行繳費義務的觀念。房地產開發的快速發展為行業的發展提供了廣闊的空間，但產業結構的優化問題，法律法規健全的問題，市場調節機制尚未完善的問題，制約了行業的發展，迫切需要規范化和市場化。《物業管理條例》和《物權法》反映了這個趨勢，明確了市場化的發展方向，也對政府部門進一步轉變職能、提高調控能力等方面提出了新的要求。

　　行業的發展面臨嚴峻的形式，從結構上分析，行業發展快，主要是兩個的因素推動。一是政策上的倡導、支持與傾斜，使專業化物業管理得到普及;二是每年大量的新建物業拉動了需求的增長。但量的增長沒有帶來質的變化，結構上的問題仍然存在，無序經營、無序競爭的情況沒有明顯改觀，矛盾糾紛依然眾多。企業的發展是通過不斷開發新樓盤獲得的，而不是通過滿足原有客戶新的需求獲得，縱深的發展少，目前還沒有形成良性循環。

　　而現行的住宅小區聯系會議制度不失為一種行之有效的化解矛盾的途徑，以聯席會議制度作為謀求共識的思想陣線，以業委會、物業公司、居委會聯合辦公制度的形式，集中研究業主公益訴求和社區物業服務中的熱點、難點、重點問題，化解矛盾與基層，充分發揮“三位一體”的協同作戰能力。

　　打造“和諧社區”涉及眾多層面的因素，包括法規環境的完善，經濟水平的提升，民主意識的轉變等。但最為重要的，只有政府主管部門、開發商、社區居委會、業主、物業公司等多方共同努力，形成一種合力，“和諧社區”才不會成為一句空話。各部門在社區建設中應遵循相互配合、優勢互補、各有側重、分工協作的原則，竭誠協作，齊心協力把住宅小區管理好、建設好。居民通過安居，可產生樂業的激情，可以激發積極向上的工作熱情和生活情趣，而這正是社區建設同時也是物業管理的最終目標。